ШАГ 2. Как рассчитать оптимальную сумму кредита и оценить собственный уровень платежеспособности

После того, как все статьи бюджета посчитаны, вполне логично, что можно посчитать семейную прибыль, т.е. разницу между ежемесячными доходами и расходами. В результате Вы рассчитали сумму, которую Ваша семья сможет безболезненно выделять на погашение будущего жилищного кредита. Однако ипотечная арифметика еще не закончилась. Исходя из той суммы, которую Ваша семья будет готова безболезненно отдавать банку, мы советуем рассчитать ту сумму кредита, на которую Вы можете рассчитывать, имея такое сальдо семейного бюджета (разница между доходами и расходами). Для расчета суммы будущего кредита мы рекомендуем воспользоваться следующей формулой:

Сумма будущего кредита = Платеж по обслуживанию кредита * Срок кредита
Коэффициент удорожания кредита

где,
Платеж по обслуживанию кредита – это средняя сумма денежных средств, которую может выделять Ваша семья на обслуживание кредита.
Срок кредита – срок, на который украинские банки предоставляют ипотечные кредиты.
Коэффициент удорожания кредита – показатель, который показывает размер переплаты за пользование кредитом.

Данная формула позволяет рассчитать ориентировочную сумму кредита (в зависимости от срока кредита), которую Вы сможете взять в банке, и при этом у Вас будет достаточно средств для погашения тела кредита и процентов по нему, исходя из размера платежа по обслуживанию кредита, который мы рассчитали на первом шаге.

Для того, чтобы эффективно пользоваться данной формулой в домашних условиях мы прилагаем к ней следующую таблицу:
Размер коэффициента удорожания кредита при разных условиях кредитования

Срок кредита	Процентные ставки по ипотечному кредиту*
Срок кредита	10 %	11%	12 %	13 %	14 %	15 %	16 %	17 %	18 %	19 %
5 лет = 60 мес.	1,25	1,28	1,31	1,33	1,36	1,38	1,41	1,43	1,46	1,48
10 лет = 120 мес.	1,50	1,55	1,61	1,66	1,71	1,76	1,81	1,86	1,91	1,96
15 лет = 180 мес.	1,75	1,83	1,91	1,95	2,06	2,13	2,21	2,28	2,36	2,43
20 лет = 240 мес.	2,00	2,10	2,21	2,31	2,41	2,51	2,61	2,71	2,81	2,91

* в данном случае мы использовали только номинальную процентную ставку по кредиту, без учета ежемесячной комиссии. О том, как рассчитать размер реальной процентной ставки с учетом всех комиссий читай ниже.

Пример расчета будущей суммы ипотечного кредита:

Платеж по обслуживанию кредита (разница между доходами и расходами семьи) – 500 долларов США.

Процентная ставка по кредиту – 14 % годовых.

Сумма будущего кредита будет составлять:

для кредита, сроком 5 лет – 500 * 60 / 1,36 = 22 000
для кредита, сроком 10 лет – 500 * 120 / 1,71 = 35 000
для кредита, сроком 15 лет – 500 * 180 / 2,06 = 44 000
для кредита, сроком 20 лет – 500 * 240 / 2,41 = 50 000

После того как Вы рассчитали размер будущего кредита, необходимо определить оптимальные для Вашей семьи условия кредитования. Хотя, некоторые банки и заявляют о том, что выдают кредиты под нулевой первоначальный взнос, реально получить такие кредиты достаточно проблематично (двойной залог, наличие поручителей и тп.), поэтому лучше изначально рассчитывать на наличие первоначального взноса для приобретения жилья в кредит. В среднем, размер первоначального взноса колеблется от 10 до 30 % от оценочной стоимости квартиры. Кроме этого нужно также учесть одноразовые расходы, которые Вам придется понести как при покупке самой квартиры, так и при оформлении кредита. (См. ниже)

Таким образом, для того, чтобы рассчитать оптимальные условия кредитования необходимо знать:

стоимость квартиры, которую Вы хотите приобрести в кредит;
сумму наличных денежных средств, которой Вы располагаете на сегодняшний день.
размер платежа на обслуживание кредита, который Вы можете себе позволить
размеры и сроки будущих кредитов, которые Вы можете реально погасить

Дальнейшую методику расчета мы продемонстрируем с помощью примера.

Пример: Предположим, что семья решила приобрести двухкомнатную квартиру стоимостью 50 000 долларов США. Сумма денежной наличности, которой она располагает на сегодняшний день, составляет – 15 000 дол. Размер платежа на обслуживание кредита – 500 дол. Возможные варианты размеров и сроков будущих кредитов были рассчитаны нами ранее (смотри предыдущий пример)

Параметры ипотечной сделки	Размер первоначального взноса, от стоимости квартиры
Параметры ипотечной сделки	10 %	15 %	20 %	25 %
1. Сумма первоначального взноса, дол. США	5000	7500	10000	12500
2. Размер кредита	45 000	42 500	40 000	37500
3. Остаток наличных денежных средств после внесения первоначального взноса, дол. США	10 000	7 500	5 000	2 500
4. Расходы на приобретение квартиры
- пенсионный фонд – 1 % от стоимости квартиры	50 000 * 1% = 500
- государственная пошлина – 1 % от стоимости квартиры	50 000 * 1% = 500
- плата за риэлтерские услуги – в среднем 2,5 % от стоимости квартиры	50 000 * 2,5% = 1 250
Расходы на оформление кредита:
одноразовые комиссии, страховка, плата нотариусу и другие платежи – в среднем – 2% от суммы кредита	45 000 * 2 % = 900	850	800	750
Всего дополнительных расходов	3 150	3100	3050	3000
Остаток наличных денежных средств после уплаты всех платежей	6 850	4400	1950	-500
Срок кредитования	20	15	15	10
Варианты кредитования	1	2	3	4

При выборе оптимальных условий кредитования, желательно, чтобы остаток денежных средств составлял 1500 – 3000 долларов США. Дело в том, что, в данной методике, мы используем рыночную стоимость квартиры в качестве базы для дальнейших расчетов, однако перед предоставлением ипотечного кредита, банки проводят свою собственную оценку недвижимости и определяют оценочную стоимость приобретаемого жилья. Как правило, оценочная стоимость на 2-5% ниже, чем рыночная. Поскольку банк рассчитывает сумму кредита от оценочной стоимости, то возникает определенная разница, которую Вам продеться покрыть своими деньгами. Другими словами размер первоначального взноса будет увеличен для Вас на эти 2-5 %.

Как видим, для нашей семьи оптимальными условиями будущего кредита является третий вариант: стоимость квартиры – 50 000 дол. США, размер первоначального взноса – 20 %, сумма кредита – 40 000 дол. США и, соответственно срок кредитования – 15 лет. При этом расчетный запас прочности для непредвиденных расходов будет составлять около 2000 долларов США.

Источник: http://prostobank.com.ua