ШАГ 3. Что нужно знать, чтобы правильно выбрать банк для получения кредита

Что ж, теперь, когда Вы четко представляете, какие оптимальные условия кредитования Вам нужны, можно приступать к этапу выбора банка, который сможет их предоставить. Но прежде чем Вы возьмете телефонную трубку и наберете номер банка, прочитайте несколько советов о том, как сделать Ваше исследование максимально эффективным.

Во-первых, Вы должны знать, что при получении ипотечного кредита, так же как и при любом другом, Вы будете должны заплатить банку одноразовую комиссию. Зачастую банки называют ее, как «комиссия за проведение расчетов и проверку документов по кредитной операции» или «комиссия за оформление кредитного дела». В большинстве случаев банки рассчитывают одноразовую комиссию в виде процентного платежа от суммы кредита. Размер такого платежа может варьироваться от 0,1 % до 3 %. Реже используются фиксированные суммы одноразовой (например – 50, 100 долларов США). Одноразовую комиссию клиент оплачивает в момент подписания ипотечного договора и получения кредита.

Совет: обратите особое внимание на механизм расчета одноразовой комиссии. Дело в том, что иногда банки могут пойти на небольшое ухищрение при расчете данной платы. Если до этого мы говорили, что одноразовая комиссия рассчитывается как определенный процент от суммы кредита, то иногда она может рассчитываться как процент от оценочной стоимости квартиры, указанной в ипотечном договоре. На практике, изменение такой формулировки может существенно повлиять на Ваши расходы по кредиту. Судите сами, когда Вы оплачиваете одноразовую комиссию, рассчитанную как процент от суммы кредита, то теоретически и практически Вы можете уменьшить абсолютный размер данной комиссии, путем увеличения первоначального взноса на покупку квартиры. Во втором случае, даже теоретическое уменьшение суммы расходов невозможно, поскольку изменить оценочную стоимость квартиры, зафиксированную в договоре, Вам уже никак не удастся.

Во-вторых, при выборе условий кредитования очень важно знать о наличии ежемесячных комиссий, которые Вы должны будете платить в процессе погашения кредита. Как правило, индикатором их существования является низкий размер процентной ставки (ниже рыночного), который предлагает банк своим клиентам. Но в тоже время, в большинстве случаев реальная процентная ставка, рассчитанная с учетом сумм ежемесячных комиссий, на несколько процентов даже превышает рыночную ставку по жилищному кредитованию. Механизм расчета реальной процентной ставки с учетом ежемесячных комиссий мы продемонстрируем с помощью следующего примера.

Пример расчета реальной процентной ставки по кредиту:

Предположим, что сумма кредита составляет 20 000 долларов США, срок – 10 лет, и займ погашается ежемесячными равномерными платежами строго по графику. Для упрощения процедуры расчета процентных расходов мы сделали допущение, что в одном месяце – 30 дней, а в году – 360 дней.

Варианты условий кредитования с использованием ежемесячной комиссии от суммы кредита и фиксированной процентной ставки					Без комиссии
Комиссия, %	Сумма комиссионных расходов, дол. США	Процентная ставка по кредиту, %	Сумма процентных расходов, дол. США	Всего расходов по обслуживанию кредиту, дол. США	Процентная ставка, %	Сумма процентных расходов, дол. США
1	2	3	4	5 (4 + 2)	6	7
0,1	2400	10	≈ 10085	≈ 12485	12,35	≈ 12450
0,12	2880			≈ 12965	12,8	≈ 12900
0,14	3360			≈ 13445	13,3	≈ 13400
0,16	3840			≈ 13925	13,8	≈ 13915
0,18	4320			≈ 14405	14,25	≈ 14370
0,2	4800			≈ 14885	14,75	≈ 14870

Совет: ежемесячная комиссия может рассчитываться не только от суммы выданного кредита. Вполне возможно, что в качестве базы для расчета может использоваться и размер оценочной стоимости квартиры. О «преимуществах» такого вида расчетов мы уже говорили, когда обсуждали одноразовые комиссии. Также возможен и третий вариант – ежемесячная комиссия, рассчитываемая от фактической суммы остатка по кредиту. Из трех видов комиссии, данный вид является наиболее гуманным по отношению к клиенту и не выгодным для банка. Практически это та же самая процентная ставка, только завуалированная под видом комиссии.

Теперь, когда Вы знаете обо всех возможных камнях ипотечной сделки, можно звонить в банки и узнавать условия кредитования. Для того, чтобы телефонный опрос был максимально полным и эффективным, мы предлагаем Вам использовать следующий сценарий вопросов, необходимых для выяснения всех нюансов ипотечного кредитования:

1. На какие сроки можно получить ипотечный кредит?

2. Какой минимальный размер первоначального взноса?

3. В каких валютах банк выдает жилищные кредиты?

4. Какая процентная ставка по кредиту (для разных валют)? Зависит ли процентная ставка от срока кредита?

5. Какая комиссия взимается при выдаче кредита (одноразовая): фиксированная сумма, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости недвижимости?

6. Какая комиссия взимается при обслуживании кредита (ежемесячная): от суммы кредита, от оценочной стоимости квартиры, от остатка по кредиту?

7. Какие существуют страховые платежи? Какой периодичность их оплаты: одноразово, ежемесячно, ежегодно? Механизм расчета: фиксированная сумма, процент от суммы кредита, от остатка по кредиту ?

8. Какие дополнительные платежи возможны при оформлении и выдаче кредита (оплата услуг нотариуса, оценщика)? Как они рассчитываются: фиксированные суммы, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости?

9. Допускается ли досрочное погашение кредита? Какой рассчитывается размер штрафных санкций.

Совет: Самым надежным способом выяснения всех условий кредитования является посещение банка и внимательное ознакомление с его тарифами и ипотечным договором. Зачастую, банки рассеивают свои комиссии по этим двум документам: в ипотечном договоре может указываться ежемесячная или одноразовая комиссия, а в тарифах – фиксированная плата за снятие или перечисление денег с судного счета.

Источник: http://prostobank.com.ua