ШАГ 5. Выбор способа погашения кредита

В отечественной банковской практике распространены две формы погашения ипотечных кредитов: аннуитет и «проценты на остаток». Как правило, в своих информационных и рекламных объявлениях банки не всегда указывают точный способ погашения займа, в большинстве случаев ограничиваясь стандартной формулировкой – «погашение кредита осуществляется равными ежемесячными платежами». Однако, понятие «равности» при погашении задолженности перед банком можно трактовать по-разному.

К примеру, если график погашения рассчитывается по принципу «проценты на остаток», то равными будут только платежи, которые уменьшают задолженность по кредиту. В то время как, непосредственно сами ежемесячные платежи клиента, направленные на обслуживание займа, не будут одинаковыми. Размер каждого взноса корректируется на сумму процентов, которые подлежат обязательной оплате. Правда, с уменьшением основной задолженности, сумма начисленных процентов также сокращается, автоматически снижая размер будущих платежей по кредиту.

Аннуитетная форма погашения кредита не предполагает сокращения размеров ежемесячных платежей. Тут наблюдается противоположная ситуация – все взносы, направляемые на обслуживание займа, равны между собой. Каждый ежемесячный платеж автоматически включает в себя все необходимые суммы для покрытия процентной и основной задолженности. От месяца к месяцу изменяется только соотношение между этими суммами, в то время как размер самого взноса остается статичным. Такая стабильность в погашении кредита достигается благодаря специальной формуле, с помощью которой банкиры подбирают такой размер ежемесячного платежа, позволяющий заемщикам равномерно планировать свои расходы на погашение тела кредита и процентов по нему на протяжении всего срока пользования займом. Для вычисления размера аннуитета необходимо знать сумму, срок и процентную ставку будущего кредита.

Преимущества аннуитетной формы погашения кредита:

первоначальные платежи по кредиту, рассчитанные с использованием формулы аннуитета, всегда меньше, чем аналогичные взносы при обычном погашении задолженности. А поскольку, как правило, заемщики, оформив и получив кредит, первое время испытывают определенные трудности с наличием свободных денежных средств, то это один из эффективных способов уменьшения размера своих будущих обязательств (особенно, если сумма кредита измеряется в десятках тысяч долларов США).
знание размеров всех будущих платежей по кредиту позволяет более точно спланировать семейный бюджет, а также избежать разного рода неожиданностей, которые часто возникают в процессе стандартного погашения займа. Дело в том, что, составляя график погашения кредита по принципу «проценты на остаток», банкиры указывают в графе ежемесячный платеж только сумму, которая должна направляться на погашение тела кредита, наивно предполагая, что клиент помнит о необходимости оплаты начисленных процентов. Однако практика показывает, что заемщики чаще всего забывают именно об этих платежах, и в день очередного погашения, приходят в банк только с суммой, указанной в графике. Естественно, данной суммы не хватает для покрытия всей задолженности, и заемщик в экстренном порядке должен найти дополнительные средства для своевременного выполнения своих обязательств перед банком.

Недостатки аннуитетной формы погашения кредита:

сумма расходов при классической форме погашения кредита меньше, чем при аннуитетной (см. Таблицу)
также неудобна данная схема и для досрочного погашения кредита. Допустим, если заемщик будет гасить кредит опережающими темпами, то это только будет приводить к сокращению срока кредита, а сумма, которую необходимо будет принести в банк в следующем месяце останется такой же. Из этого следует, что в случае непредвиденных проблем с деньгами в одном из месяцев, заемщику не удастся погасить только проценты по кредиту в отличие от не - аннуитетной схемы.

Процент удорожания аннуитета в сравнении со схемой «проценты на остаток»
Процентная ставка, %	Срок кредита
Процентная ставка, %	5 лет	10 лет	15 лет	20 лет
10	8,0 %	15 %	23 %	30 %
12	9,0 %	18 %	27 %	35 %
14	10,0 %	22 %	32 %	40 %
16	12,0 %	24 %	36 %	45 %
18	13,0 %	27 %	39 %	49 %
20	15,0 %	30 %	43 %	52 %